De huizenprijzen stegen in 2024 fors meer dan het jaar daarvoor. Waar de gemiddelde huizenprijs in 2023 in eerste instantie daalde maar hierna een enorme stijging liet zien, bleef einde jaar een stijging van 3,4% over. De gemiddelde huizenprijs steeg in 2024 onverminderd hard door en eindigde met een stijging van 12,4% (gemeten over nov. 2023 – nov. 2024).
In deze speciale Maandalert Woningmarkt bieden we een uitgebreide analyse van de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt over het afgelopen jaar.
Prijsontwikkeling
Bovenstaande grafiek laat de ontwikkeling van de huizenprijzen zien, afgezet tegen de hypotheekrente. Hierbij nemen in eerste instantie logischerwijs huizenprijzen af, bij stijgende hypotheekrentes, omdat de kosten om een woning te financieren dan hoger worden. In de periode tot medio 2023 lijkt de verwachte relatie – waarbij een stijgende hypotheekrente leidt tot een daling in de prijsontwikkeling – ook zichtbaar. Daarna lijkt dit verband echter weg te vallen, en groeit het contrast tussen de hypotheekrentestanden en de ontwikkeling van de huizenprijzen aanzienlijk. Een mogelijke verklaring voor deze afwijking zijn de bredere macro-economische factoren, zoals de aanhoudende krapte op de woningmarkt, inflatie en sterke loonontwikkelingen.
In historisch perspectief is deze dynamiek uitzonderlijk. De Maandalert heeft niet eerder geconstateerd dat huizenprijzen bleven stijgen terwijl de hypotheekrente dat ook deed. In 2024 daalde de hypotheekrente weer licht van 4,18% naar 3,87% (gemeten van oktober 2023 tot oktober 2024), verdere hypotheekrente dalingen zijn op korte termijn niet uitgesloten nu de Europese Centrale Bank (ECB) de beleidsrente in december heeft verlaagd van 3,25% naar 3%. De toekomst zal uitwijzen wat voor effect dit verder zal hebben op de huizenprijzen.
Direct meer lezen en bekijken? Ga naar
Ortec Finance Maandalert Woningmarkt
Onderhandelingen
De onderstaande grafiek toont de onderhandelingsruimte – de mediane transactieprijs ten opzichte van de vraagprijs – per woningtype in de periode van januari 2022 tot eind 2024. Dit laat een beeld zien van de gewilligheid van de koper om een hogere prijs dan de vraagprijs te bieden. Over het algemeen geldt: hoe hoger en structureler de overbiedingen, hoe verhitter de woningmarkt.
In 2022 begonnen de overbiedingen op een hoogtepunt, met een overbiedingspercentage van ongeveer 10%, waarbij appartementen en tussenwoningen de toon zetten. Vanaf halverwege 2022 daalden de percentages scherp voor alle woningtypes. Begin 2023 werd het laagste punt van de afgelopen jaren bereikt waarbij transacties ongeveer op de vraagprijs of zelfs daaronder plaatsvonden.
In 2024 keert deze trend echter weer: overbiedingen nemen voor alle woningcategorieën sterk toe. Het percentage ligt nu einde jaar tussen de 6% en 7% voor appartementen, hoekwoningen en tussenwoningen, terwijl vrijstaande woningen achterblijven rond de 3%. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat deze woningen in een hogere prijsklasse liggen, deel uitmaken van een nichemarkt en daardoor een beperktere doelgroep aanspreken.
Omdat deze stijging samenvalt met de eerdergenoemde ontwikkeling van de huizenprijzen, die in 2024 een recordhoogte bereikten, lijkt de markt weer sterk oververhit. De aantrekkende vraag en sterke ontwikkeling van de huizenprijzen resulteert in hogere overbiedingen.
Regionale verschillen
Wil je weten hoe de huizenprijzen zich in jouw regio ontwikkelen ten opzichte van vorig jaar? Onze interactieve kaarten bieden een duidelijk overzicht van de prijsstijging of -daling per provincie en gemeente.
Lees het vervolg van onze analyse op de maandalert woningmarkt website. Klik op de betreffende kaart om te zien hoe de prijzen in jouw omgeving zijn veranderd:
Ortec Finance Maandalert Woningmarkt
Over Real Estate Valuation
Meer weten over producten en diensten die vastgoedeigenaren, overheden, taxateurs en kredietverstrekkers in Nederland gebruiken om op efficiënte, betrouwbare en transparante wijze vastgoed te waarderen? Kijk op
www.ortecfinance.com//vastgoedwaardering
Over Ortec Finance
Ortec Finance is een wereldwijde leverancier van toonaangevende technologie en oplossingen voor het nemen van investeringsbeslissingen. We ontwerpen, bouwen en leveren hoogwaardige softwaremodellen voor asset-liability-management, ex-ante en ex-post risicobeheer, performancemeting, risicoattributie en financiële planning. Onze klanten zijn marktleider op het gebied van pensioenen, sovereign en private wealth, verzekeringen en assetmanagement, maar ook gemeenten en woningcorporaties werken met onze modellen. Ons hoofdkantoor is gevestigd in Rotterdam en we hebben kantoren in Amsterdam, Londen, Toronto, Melbourne, New York en Zürich.
www.ortecfinance.com